广东股票配资网房价企稳回升的四条国际规律增长预期改善是关键

20世纪70年代广东股票配资网，各国地产波动与当时石油危机引发的滞涨有关。通胀共振导致货币共振，进而使地产周期同步。90年代是美苏博弈后的第一轮全球化时期，全球经济高度共频，货币和增长也呈现共振现象。

回顾历史上的国别经验，可以总结出一些规律来判断并观察地产由弱势走向企稳的信号。其中一个必要前提条件是增长预期改善。地产何时企稳及有哪些指标可跟踪一直是市场关注的话题。在之前的报告中，分析了战后34个主要经济体共52个样本的地产周期表现，指出全球地产周期内嵌于全球经济周期。几乎每十年左右，全球便会迎来一次广泛的地产周期。全球经济和货币周期的高度相关性决定了全球地产周期的强关联。大部分国家的经验显示，货币政策周期维持在4-7年左右，因此地产周期见底回升也需要4-7年。当然，也有一些特殊情况，如日本，经济彻底走出地产带来的负向拖累需要更长时间。

通过总结美日韩三国地产止跌企稳的规律，可以为跟踪中国地产企稳回升提供参考。二战后，日、韩、美均经历了多次地产周期。日本在二战后经历了两次显著的地产危机，分别发生在1973-1977年与1991-2009年。韩国地产也经历过两轮周期：1979-1982年和1991-2001年。美国则在1970s经历了两轮地产起伏，1990s有小周期波动，还有2000s的次贷危机。1970s的地产周期波动与当时石油危机冲击全球经济有关。滞涨的爆发与收敛导致全球货币大起大落，全球生产、出口和制造巨幅波动，从而影响地产起落。当时的背景是原油危机带来通胀大波动，进而引发货币波动，全球各国地产周期高度共振。

进入1990s，日韩两国地产似乎压着同样的韵脚。1990年日本地产长周期见顶，直到2002年才有企稳迹象。韩国也在1991年下旬迎来地产下行，直到2001年下旬才企稳修复。日韩两国还经历了亚洲金融危机的冲击，并在危机前后经历国际资金的涌入和抽离，加大了地产波动。政府强力介入调控，或推动供给、收紧金融条件、提高税收等方式控制地产上行，或特定流动性注入、特定贴息政策等试图撬动地产回归。实际上，1990s日韩两国地产内在逻辑大不相同。日本面临的是大周期拐点，而韩国则刚承接日本产业转移，加上WTO后搭乘全球化红利，经济正处于增长高峰，因此其地产底色较日本更为健康。美国1990s迎来经典的金发女郎时期，人口、增长和科技都处于美好时期，地产也处于黄金发展期。尽管当时有储贷危机扰动，但对美国经济和地产周期并未产生实质性影响。

从日韩美的经验看，地产有强烈的共性和个性。看似复杂的地产因素其实并不复杂，关键因素只有三个：货币、增长和人口。地产的商品属性来自人口，金融属性则取决于居民对未来收入预期的一次性贴现。增长决定了未来收入预期，货币流动性决定了贴现率。以此视角看地产周期，地产小周期起落往往与货币松紧有关，企稳态势是否扎实则与当期增长动能是否强劲有关，最底层的长趋势取决于人口。当货币宽松、增长强势、人口旺盛三因素共振时，地产将迎来强势周期，即便短期下滑，货币稍一宽松便能快速企稳反弹。反之，若增长弱势、人口凋零两大因素共振，地产将经历疲弱的长周期，即便货币再宽松也很难有强反弹，但并不意味着不会企稳。例如，日本1990年的地产下滑是由于人口结构、增长驱动、金融条件收紧三因素共振的大周期下滑。直至2002年，日本出清一波不良资产，经济搭乘全球化出现出口和投资转强，2004年地产才迎来弱企稳。

如果地产已经处于下滑趋势，如何企稳存在一些规律性线索。首先，房地产企稳的顺序是先成交上量，再库存下降，最后价格企稳。当地产已处于下行区间，需要商品属性率先回温，才能探讨金融属性。例如，美国于2010年7月成屋销量触及新低后反弹稳定在400万套左右，2012年3月房价触及新低后企稳回升。核心城市的房价往往会更早给出企稳信号，因为核心城市持续处于人口净流入状态，房价下行周期中金融属性强，价格下跌幅度较大，当房地产周期回温时，供需格局率先变化，企稳信号也更早到来。例如，2001年后韩国首尔房价涨幅远高于其他主要城市，2004年日本东京二十三区房价企稳回升、全国房价跌幅收窄。此外，地产企稳离不开货币宽松，这是必要非充分条件。按照历史经验，地产从深度下行回到企稳态势时，10年期国债利率通常不超过核心通胀200个基点。地产企稳的另一个必要前提是增长预期改善。当旧增长动能无法持续，地产随之迎来长久低迷状态，此时货币宽松无济于事，直到经济完成新旧转换广东股票配资网，地产才有可能真正走出疲弱状态。例如，2004年地产企稳之前，日本在2002年出清了地产链的不良资产，并在2003年迎来出口反弹，国内消费和增长预期大幅改善，随后地产企稳。

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